Управление управляющей организацией

Способы управления МКД – МосТСЖ

Управление управляющей организацией

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКДОснования для признания способа управления МКД реализованнымНормативное обоснование
Непосредственный способ управленияБольшинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельностиСтатья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УОСобственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКДЧасти 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСКСобственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖКАбзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е.

тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Способы управления МКД: инфографика

Источник: https://mostszh.ru/sposoby-upravleniya-mkd/

Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Управление управляющей организацией
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Что же подразумевает порядок управления подобным строением?

Основы, на базе которых осуществляется управление жилыми объектами, являющимися государственной собственностью России, ее образований и субъектов местного самоуправления, определяются статьей 163 Жилищного кодекса.

Положения, находящиеся в данной статье, являются новшеством для российского жилищного законодательства и в отличие от статей 16, 17 предыдущего кодекса от 1983 года, которые закрепляли централизованную управленческую систему фондом жилья, предлагают систему, которая адекватна для рыночных отношений.

Согласно новому законодательству управление многоквартирным домом, помещения которого являются государственной собственностью, имуществом субъектов РФ или структур местного самоуправления, осуществляется в порядке, который установлен соответствующими уполномоченными органами (гос- или исполнительной власти, структурами местного самоуправления).

В кодексе отсутствует детальное регулирование управленческой системы жилищным фондом государственного или местного уровня через определение звеньев на местном, региональном или федеральном уровнях.

Кодекс устанавливает бланкетную норму, которая определяет, что процедуры руководства многоквартирным домом, помещения которого пребывают в городской, региональной или федеральной собственности, устанавливаются органами, указанными в данной норме. Это позволяет каждому собственнику лично определять порядок управления собственным имуществом, который будет оптимальным в конкретном случае.

Что же подразумевает порядок управления подобным строением? Это означает, что для органов госвласти или местного самоуправления, а также государственных и прочих учреждений, которые отвечают за руководство таким многоквартирным домом, устанавливаются определенные указания, содержащиеся в соответствующих нормативных актах. В таких документах должны быть определены способы, которые помогут достичь управленческих целей, указанных в пункте 1 статьи 161 Жилищного кодекса.

Важно отметить, что несмотря на название статьи, она определяет не только порядок управления многоквартирными домами, помещения в которых пребывают в государственной собственности или субъектов России и структур местного самоуправления, но и теми жилыми объектами, в которых доля такого имущества в общих собственнических правах составляет больше половины.

Специфика объекта управления

Пункт 1 комментируемой статьи Жилищного кодекса определяет специфику объектов управления, помещения которых относятся к собственности Российской Федерации.

Она состоит в том, что на такое строение собственнические права принадлежат одному публично-правовому образованию и ни на одно помещение в нем, независимо от того жилое оно или не жилое, не имеет собственнических прав какое-то другое лицо.

В таком здании нет совместного имущества, это возможно исключительно в тех случаях, когда имеют место два или более владельцев помещений, которые индивидуально определены. Так же исключается наличие общего собрания владельцев. Подобных строений стало больше 1 марта 2013 года после того, как была закончена бесплатная приватизация.

Субъект права собственности

Субъектом собственнических прав в многоквартирном доме, помещения в котором относятся к государственной или муниципальной собственности России, может быть лишь одно лицо.

Если исходить из этого положения, становится понятно, что руководство таким жилых зданием определяется уполномоченным федеральным исполнительным органом, органом госвласти или местного самоуправления, исходя из положений, которые определены Жилищным кодексом. Полномочия органов определяются Правительством России.

Подобный порядок является заменой решению общего собрания владельцев помещений, расположенных в многоквартирных домах, на помещения в которых имеют собственнические права различные лица.

Положения пункта 1 статьи 163 не применяются по отношению к зданиям, которые пребывают в собственности ни одного публично-правового образования, муниципальных образований или физических лиц.

В таком случае управляющим органом многоквартирного дома является его высший управленческий орган – общее собрание владельцев помещений, которые должны в порядке, установленном законом, выбрать один из возможных методов управления, которые указаны в статье 161 в пункте 2 Жилищного кодекса.

Способ управления управляющей организацией

Управляющей организацией является коммерческая структура или индивидуальный предприниматель, которым по решению владельцев помещений передаются полномочия по вопросам управления совместных имуществом, создания безопасных и комфортных условий жизни особ и предоставлению коммунальных услуг.

В данном случае заказчиком услуг такой организации выступают уполномоченные структуры от лица РФ:

  • органы госвласти;
  • структуры региональной власти;
  • муниципальные образования.

Выбирается такая управляющая структура на конкурсной основе. Осуществляется это на основании Постановления Правительства №75, закрепляющей критерии, по которым отбирается управляющий.

Особенности процесса отбора управляющей организации в случае, когда собственником жилья являются органы государственной власти или местного самоуправления:

  • управление управляющей структурой – единственно возможный способ руководства, который заранее предопределен нормативными документами;
  • такая организация выбирается на основании результатов открытого конкурсного отбора. В случае если такой отбор не состоялся – без проведения конкурса;
  • в качестве организатора конкурса могут выступать как сами органы госвласти или местного самоуправления, так и привлеченное лицо, с которым заключен соответствующий контракт.

После того как управляющая организация определена, с ней заключается соответствующий контракт. В данном случае условия заключения такого договора должны быть зафиксированы в конкурсной документации.

Нужно отметить, что разработан специальный порядок, по которому отбирается управляющая организация структурами местного самоуправления. Регламентируется он ФХ № 94 от 21.07.2005 года.

В этом случае заказчиком услуг выступают структуры местного самоуправления/органы, которые ими уполномочены, или юрлица, которые привлечены заказчиком по соответствующему контракту для организации и проведения конкурса.

Выбор управляющей организации

Пункт 2 статьи 163 определяет, что существует один возможный способ руководства многоквартирным домом, если часть в праве совместной собственности на совместное имущество Российской Федерации, ее субъекта или структуры местного самоуправления составляет больше половины. Таким единственно возможным вариантом является управление управляющей организацией.

На законодательном уровне закреплено, что управляющая организация выбирается органом местного самоуправления, исходя из результатов открытого конкурсного отбора, который был проведен согласно Правилам, утвержденным Правительственным постановлением от 06.02.2006 года №75.

Обусловленность подобного подхода состоит в том, что в случае преобладания публичной части в праве совместной собственности на общее имущество в подобном строении, решения по большему числу вопросов, которые бы выносились на ание общего собрания владельцев жилья в многоквартирных домах, были бы изначально предрешены. Это положение в определенных случаях ограничивало бы права и законные интересы лиц, которые владеют и проживают в жилищах такого типа.

Требование, которое законодатель выдвигает к методу выбора управляющей структуры путем объявления открытого конкурса, способствует достижению цели обеспечить одинаковые условия для функционирования организаций различных форм собственности (частной, государственной и др.). Управлять многоквартирным домом, о котором идет речь в статье 163, могут и индивидуальные предприниматели. Контракт с отобранной управляющей структурой должен заключаться на условиях, которые соответствуют требования статьи 162 ЖК России.

Эксперты дают положительную оценку положениям, находящимся в статье 163 ЖК России. Их правильная реализация позволит прекратить беспорядочный подход государственного жилищного фонда.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/upravlenie-mkd-nahodyashhimsya-v-gossobstvennosti.html

Управление управляющей организацией

Управление управляющей организацией

Данный способ управления многоквартирным домом является наиболее распространенным из всех существующих, ввиду того, что управляющая организация управляет несколькими домами, а потому расценки на услуги по управлению приемлемы даже для небольших домов.

Как следует из ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса управляющая организация должна обеспечивать весь комплекс работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечивать предоставление коммунальных услуг, предоставление которых возможно в соответствии с уровнем благоустройства многоквартирного дома.

Работы по содержанию общего имущества могут выполняться управляющей компанией самостоятельно или с привлечением подрядных организаций, но в любом случае ответственность за качество таких работ несет именно управляющая организация.

Договор управления многоквартирным домом

В силу ч. 2 ст.

162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Заключение договора управления

Договор управления многоквартирным домом может быть заключен в следующем порядке:

– по решению общего собрания собственников, на условиях утвержденных им.

– по результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления, в случае если собственники не смогли определиться со способом управления или реализовать его в течение года (ч. 4 – 8.1 ст. 161 Жилищного кодекса).

– по результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления при вводе в эксплуатацию вновь созданного многоквартирного дома (ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса).

– при вводе в эксплуатацию вновь созданного многоквартирного дома до заключения договора с организацией отобранной по результатам открытого конкурса договор управления заключается с застройщиком или с выбранной им управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 7 ст.

162 Жилищного кодекса если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Существенные условия договора управления МКД

Существенные условия договора – это условия без достижения согласия по которым договор считается незаключенным.

Существенными условиями в силу ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса, являются:

– условия о предмете договора (что каждая из сторон обязуется выполнить по данному договору);

– условия, достижение согласия по которым для данного типа договоров необходимо в силу закона;

– условия, которые стороны считают необходимым согласовать в обязательном порядке.

Предмет договора указан выше и закреплен в ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса. Кроме того жилищный кодекс в ч. 3 ст. 162 указывает, что в договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы следующие условия:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Стороны могут посчитать необходимым согласовать в договоре управления иные условия. Например, в силу ч. 11 ст.

162 Жилищного кодекса если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме могут согласовать с управляющей компанией условие о том, что отчеты выдаются чаще данного срока. Кроме того, собственники вправе согласовать с управляющей компанией форму отчета о ее деятельности, утвердив ее в качестве приложения к договору.

Срок действия договора:

В силу ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается:

– по решению общего собрания собственников на срок не менее чем один год, но не более чем на пять лет;

– о результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления, в случае если собственники не смогли определиться со способом управления или реализовать его в течение года на срок, а также в случае ввода в эксплуатацию вновь созданного многоквартирного дома на срок от одного до трех лет;

– при заключении договора с застройщиком или организацией выбранной им до проведения открытого конкурса договор заключается на срок не более чем на три месяца.

Основания изменения или расторжения договора:

Договор управления многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут по следующим основаниям:

1. По соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса);

2. По решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса);

3.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса).

4.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса).

5. Договор управления может быть расторгнут по заявлению одной из сторон о намерении не продолжать работу по договору, если данное заявление подано до окончания срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса).

Перспективы развития данного способа:

В настоящее время отдельным федеральным законом приняты изменения в жилищный кодекс и некоторые иные законодательные акты, который вводит процедуру лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

Нововведения будут вводиться постепенно с сентября 2014 года, а с мая 2015 года планируется запретить работу в сфере управления многоквартирными домами для организаций, не имеющих лицензии.

Смысл лицензирования заключается не только в том, чтобы поставить управляющие организации в рамки жестких стандартов, но и в том, чтобы дать собственникам возможность менять управляющую организацию в «упрощенном» порядке, если она ненадлежащим образом выполняет свои обязанности.

Так два неустраненных нарушения, по которым выданы предписания государственной жилищной инспекции, будут влечь за собой потерю права управления многоквартирным домом. Если количество домов, в отношении которых управляющая организация лишена права управления превысит 15% от всех домов, находящихся под управлением данной организации, то последняя лишается лицензии на осуществление данного вида деятельности, а руководитель компании дисквалифицируется на определенный срок.

Преимущества и недостатки данного способа:

Преимущества:

– профессионализм управления: управление домом поручается специалистам, имеющим соответствующее образование и опыт;

– поскольку в управлении управляющей организации находится множество домов, расценки на содержание и ремонт приемлемы даже для небольших многоквартирных домов.

– сохраняется возможность влиять на качество услуг: если жильцы недовольны работой компании, они вправе ее поменять или обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию, которая вынесет необходимые предписания, привлечет к ответственности, как юридическое лицо, так и должностных лиц;

– управляющая организация получает денежные средства с нескольких домов, поэтому собственники, обращаясь с жалобой в надзорные органы, могут не бояться, что уплата штрафов будет осуществляться за счет денежных средств, собранных непосредственно с них.

Недостатки:

– затруднен контроль за использованием денежных средств собственников;

– наличие риска: управляющая компания может разориться и обанкротиться. Не исключена возможность появления аферистов, которые соберут деньги и «испарятся» с ними. Наилучший вариант, когда деятельность компании и риск банкротства застрахованы.

– высока вероятность злоупотребления своими правами со стороны управляющей организации, поскольку она является профессиональным участником имущественного оборота в своей сфере со штатом подготовленных юристов. При таких обстоятельствах, собственникам отстаивать свои права в споре с кампанией затратно и сложно.

Источник: https://studopedia.ru/5_85482_upravlenie-upravlyayushchey-organizatsiey.html

Жилищное право

Управление управляющей организацией

⇐ Управление многоквартирными домами

Управляющая организация это коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников помещений могут быть переданы полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

Управляющие организации осуществляют свою деятельность в соответствии с нормами ГК РФ и Федеральных законов «Об обществах с ограниченной ответственностью».

«Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О производственных кооперативах», «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также на основании договоров управления многоквартирным домом.

Несмотря на то, что ЖК РФ говорит только об управляющей организации, на практике управление домом в рамках данного способа может осуществляться и индивидуальным предпринимателем (управляющим).

Юридические лица, специализирующиеся на управлении жилищным фондом, являются, как правило, самостоятельными хозяйствующими субъектами. Они имеют самостоятельный баланс, расчетные и иные счета в банке, печать, бланки, штампы и другие реквизиты юридических лиц.

Заказчиками услуг управляющей организации могут быть:

  • собственники помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, в собственности которых находится часть помещений в доме);
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК (объединения собственников);
  • РФ в лице органов государственной власти, субъекты РФ в лице органов региональной власти, муниципальные образования в лице органов местного самоуправления, в собственности которых находятся все помещения в доме.

Выбор управляющей организации собственники помещений многоквартирного дома могут производить:

  • на конкурсной основе;
  • по списку, подготовленному инициативной группой, т.е. без конкурсного отбора.

Собственники помещений должны разработать и утвердить Положение о проведении конкурсного отбора (далее Положение), в котором закрепляются критерии для отбора организации. Все организации, подавшие заявки для участия в конкурсе, отбираются с учетом критериев, указанных в Положении.

Если собственники не проводят конкурсного отбора, то выбор управляющих организации осуществляют произвольно на усмотрение большинства собственников помещений.

Сначала составляется список управляющих организаций, затем на общем собрании озвучиваются преимущества и недостатки работы каждой из них, условия заключения договора управления.

Решением общего собрания осуществляется выбор управляющей организации, а затем начинается договорная работа с ней (разработка проекта договора, утверждение существенных условий договора и проекта договора), которая заканчивается подписанием договора управления между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений.

Если принятое решение не было реализовано или собственники помещений до установленного законодательством срока не выбрали способ управления многоквартирным домом, то органом местного самоуправления проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном постановлением № 75.

Если заказчиком услуг управляющей организации на управление домом выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК), то это не относится к способу управления домом «управление управляющей организацией». В этом случае способ управления — управление домом ТСЖ (ЖК, ЖСК).

Однако между ТСЖ и управляющей организацией также заключается договор управления. Хотя в этом случае его содержание может быть более широким или более узким, чем указано в ст. 162 ЖК РФ.

Как уже указывалось, если государство или муниципалитет является собственником части помещений в многоквартирном доме, то они выступают одним из множества собственников, действуя по общим правилам выбора способа управления. Однако если все помещения в многоквартирном доме принадлежат РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию, то здесь отчасти действуют иные правила

Во-первых, способ управления уже предопределен законодательством только управление управляющей организацией.

Во-вторых, выбор управляющей организации проводится на основании открытого конкурсного отбора, а если конкурс не состоялся, то без проведения такого конкурса.

Организаторами по проведению конкурса могут выступать:

  • органы государственной власти, органы региональной власти, органы местного самоуправления;
  • стороннее лицо, привлеченное по договору органом государственной власти, органом региональной власти, органом местного самоуправления.

Порядок управления такими домами, где все помещения находятся в собственности государства или муниципалитета, устанавливается, соответственно, уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (если собственник РФ), органом государственной власти субъекта РФ (если собственник субъект РФ) или органом местного самоуправления (сели собственник муниципалитет).

Между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений заключается договор управления, который является основанием для оказания услуг по управлению многоквартирным домом.

Если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений, то договор на управление заключается на условиях, указанных в решении этого общего собрания, оформленном протоколом.

Если выбор управляющей организации осуществлен на основании конкурсного отбора, то договор управления заключается на условиях, изложенных в конкурсной документации.

С проектом договора управления собственников помещений следует знакомить до собрания, на котором будут утверждены условия заключения договора управления.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается собственниками всех помещений данного жилого многоквартирного дома, с одной стороны, и руководителем управляющей организации с другой. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме.

Порядок отбора управляющих организаций органами местного самоуправления. Существует специальный порядок отбора управляющих организаций органами местного самоуправления для управления жилыми домами, где все помещения находятся в собственности муниципального образования в лице органов местного самоуправления.

Данный порядок применяется тогда, когда органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, где собственником всех помещений является муниципальное образование в лице органов местного самоуправления.

Проведение конкурса регулируется Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ и оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Заказчиком услуг по конкурсу выступают органы местного самоуправления, либо уполномоченные ими органы, либо юридическое лицо, привлеченное заказчиком по договору для проведения конкурса.

Источник: https://isfic.info/homs/nope82.htm

Управление многоквартирным домом, осуществляемое управляющей организацией

Управление управляющей организацией

Одним из самых распространённых способов управления многоквартирным домом является передача данных функций управляющей организации.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 управляющая организация представляет собой юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса.

В статье 161 ЖК РФ установлено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ.

Законодатель четко определил, что управляющие организации являются организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность, т.е. деятельность, направленную на извлечение прибыли.

Отбор управляющей организации по управлению многоквартирным домом осуществляется на основе открытого конкурса, который проводится органами местного самоуправления.

Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Особенностью правового статуса является обязанность управляющей организации в соответствии со ст.

161 ЖК РФ заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Также обязанностью управляющей организации является открытость информации о своей деятельности. Данная обязанность сформулирована в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 7312. В соответствии с указанным постановлением управляющая организация обязана раскрывать:

  1. общую информацию об управляющей организации, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами;
  2. перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому;
  3. характеристику многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства и т.п.);
  4. информацию о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  5. информацию об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
  6. иную информацию, предусмотренную указанным постановлением.

Управляющая организация приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15.05.

2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» управляющая организация вправе: принимать решения о порядке и условиях содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, совершать сделки с третьими лицами в целях осуществления эффективного управления многоквартирным домом, а также в целях соблюдения условий договора по управлению многоквартирным домом (см. параграф 21.3), созывать и проводить общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и др.

Лицензирование деятельности управляющей организации по управлению многоквартирными домами

Деятельность управляющих организаций по управлению многоквартирными домами является лицензируемым видом деятельности.

Основные положения о лицензировании деятельности управляющих организаций регламентированы главой 19 «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами» ЖК РФ.

В 2014 году в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, касающиеся лицензирования деятельности управляющих организаций.

Источник: https://be5.biz/pravo/z003/21.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.